私が本格的にアパート経営に携わろうとしていた時に、10ヵ月間空室になっている部屋がありました。

家賃も新築時75,000円だったものが55,000円まで下がっていました。
（不動産屋さんに言いなりの家賃です。）

父は、

「そろそろ古いんだから（当時築９年）仕方がない。」

と言っていましたが、私は納得がいかないし、収入が減るのも困ります。

そこで、自分の目で確認してみようと思ったのです。

それに、恥ずかしながら、私は自分の家が所有しているアパートの中に入ったことがなかったので、１度見ておきたかったのです。

しかし、玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。

唖然としてしまいました。

白いクロスを張ってある壁は、一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょう、色あせてまだらになっていました。

トイレの便座は割れており、キッチンの流し台は表面の化粧板が欠けていました。

「こんなアパート見せられても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして管理を頼んでいた不動産屋さんに対しても不信感を覚えました。

「何がおまかせ下さいだ。こんな部屋で決まるわけがない！」

おそらく、入居者から預かっていた敷金の範囲内でのリフォームでやってきていたのでしょう。

そうすれば大家さんに負担がないので、面倒くさくなくていいと考えている管理会社は本当に多いのです。

父に現状を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。

そして、アパートを建てた大工さんにアパートを見てもらい、リフォームの指示を出しました。

・壁クロスを全て張替え。
・天井のクロスを全て張替え。
・フローリングは上からクッションフロアーを張る。
・キッチンの流しは新品に交換。
・トイレの壁と床を張替え。
・便座を新品に交換。
・和室の畳を全て新品に交換。
・鍵をセキュリティの高いものに交換。

以上の項目を実行しました。

正直、当時はアパートや、リフォーム、建築の知識は全くなかったので、

「自分が入居したくなる部屋にする。」

ということだけでリフォームのメニューを決定しました。

しかし、かかった費用は膨大です。

かかった費用、何と　400,000円！！

築９年、家賃55,000円のアパートに投資するには度胸のいる金額です。

ヘタに知識がなかったから出来たのだと思います。
知識があったらおっかなくて出来ません。（笑）

ちなみに新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。

これで入居者が決まらなかったら大変な損害です。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ところが、私はさらに（不動産屋さんに言わせると）暴挙に出ました。

不動産屋さんに電話をかけ、

「家賃を55,000円から60,000円に、駐車場を6,000円から7,000円に値上げして募集をかけてください。」

と言ったのです。

相手はビックリです。

「今まで、55,000円で決まらなかったものが60,000円で決まるわけがないじゃないですか！
　無理です！」

と言われましたが、私は平然と

「構いません。
　リフォームしましたから部屋はバッチリです。
　駐車場は私がゴミと雑草を片付けます。
　とにかくよろしくお願いします。」

と電話を切ってしまいました。

私が家賃を値上げした理由は単純でしたし、自信もありました。

「今まで、ほったらかしにしていて55,000円の家賃が取れていたんだから、きれいにしたら60,000円で当たり前。」

「お客様にサービスし、高品質な商品を提供すれば、高い値段で商品は売れる！」

と言う素人考えです。

周囲は皆、呆れていました。

さて結果はどうなったでしょう？

リフォーム終了後３日で決まりました！

家賃60,000円で！

今まで55,000円の家賃で10ヶ月空いていましたから、55,000円×10ヵ月＝550,000円　の損害です。

それが400,000円の投資により、60,000円の家賃ですぐに決まってしまいました。

どちらが得か誰でもわかりますね。

前の入居者の退去後にすぐにリフォームをしていれば、10ヶ月も空かなかったのです。

そうは言っても、退去のたびに際限なくお金を使っていたら、儲けがなくなってしまいます。

必要最低限の費用で、次の入居者が満足するリフォームを行うには、重要なポイントを認識して、そこを確実にリフォームすることが必要です。