年数が経ち、設備面での魅力が低下してきた物件に、ウォシュレット、防犯カメラ、モニターホンなどの、後付が簡単な設備を追加するのは、効果的な対応策です。

熱心な大家さんは、この話を聞くとすぐに実行します。

これは素晴らしいことなんですが、ちょっと待ってください。

あえてやらないことによって、満室経営を実現することも出来るのです。

私は新築物件の企画を考える時に、設備に関しては、

「半歩先を行くものを導入する。」

ということを意識しています。

2004年の段階であれば、シャワーキッチンや、インターネットのRAN設備などが半歩進んでいるといえるでしょう。

ところが、熱心な大家さんに限って、「一歩先を行く設備」をしたがります。

まだ普及していない設備をして、セールスポイントにしようとするわけです。

なぜ私が、「一歩先を行く設備」をしないのかというと、コストの問題です。

「一歩先を行く」ということは、まだ充分に普及していません。

つまり、値段が高いのです。

しかし、「半歩先を行く」ものであれば、普及し始めていますので、価格が安くなり始めているわけです。

私が携帯電話を初めて買ったのは、1994年でしたが、当時80,000円もしました。
ところが現在は１円で買えます。

これと同じ理屈ですね。

つまり、周りのライバル物件に設備されていない、「半歩先を行く」ものを低コストで導入するようにしているです。

そして、これにはもう１つの理由があります。

何年か経ち、空室が発生したとします。

その時に、見込み客に対して、

「今、決めていただければ、モニターホンを付けさせていただきます。」

と言って、入居に対するインセンティブにすることが出来ます。

クロスの張替えも、空室になったらすぐに行うのが常識ですが、あえて行わずにおいて、いくつかのカラーコーディネートされたプランを用意しておきます。

そして、

「この部屋は、このプランの中からお好みの物を選んでいただくことが出来ます。」

とすることも出来ます。

これも、モニターホンと同じで、近隣のライバルと比較検討されたときに強力な武器となります。

クロス屋さんに払うお金は一緒ですし、世の中には、白い内装のアパートに飽き飽きしている人も多いです。

本人が望むのであれば、真っ赤な部屋を提供してあげてもいいのです。（笑）

また、契約更新時に賃料１か月分を頂戴した時に、設備のグレードアップをすることも出来ます。

普通の大家さんは、更新料をもらっておしまいです。

それが世間の常識です。

それが、期待していなかった設備のグレードアップをやってもらったら、入居者はどう感じるでしょうか？

大家さんに対するロイヤリティは、一気に高まるんじゃないでしょうか？

しかも、その原資は入居者の更新料ですから、大家さんの財布からは１円も出ません。

それでいて、感謝していただけるのです。

入居者のロイヤリティが高まると、それは長期入居に繋がります。

我々の商売は、できるだけ高い家賃で、できるだけ長期間入居してもらうのが１番儲かります。

「すぐに設備のグレードアップをやらない方が良い時もある。」

というのは、このことなのです。

ただ単に設備のグレードアップをしても、入居者はそんなに驚いたり、感謝したりはしてくれません。

しかし、設備のグレードアップを「サプライズ・プレゼント」や、「インセンティブ」にすることによって、効果は何倍にも膨れ上がります。

そして、高い家賃の維持や、長期入居に繋がります。

入居者に設備のグレードアップなどのサービスを行う時には、１番効果的なタイミングを見計らって実施するように心がけてください。