ここ数年、私が言い続けていることの中に、

「まめに掃除をして、物件をきれいに維持しましょう。」

というものがあります。

ひたすら言い続けてきましたし、他の不動産コンサルタントの人も同じようなことを言うようになったので、今では熱心な大家さんにとっては、あたり前の必須項目となっています。

それは大いに喜ばしいことなのですが、実践している大家さんの中にも”落とし穴”にはまっている人が非常に多いのです。

今回はその”落とし穴”についてのお話しです。

”落とし穴”とは、

「物件をきれいにしていればＯＫ。」

と思ってしまうことです。

実は、「掃除をしましょう。」というのは、きれいにするだけでは片手落ちなのです。

確かに、掃除をするにあたって、１番重要なのは、きれいにすることです。

きれいにすることによって、入居者の方に喜んでいただいたり、内見のお客様に好印象を持っていただくわけです。

仮に大家さんが忙しくて時間が取れなかったとしても、掃除をしてきれいにすることは簡単です。

掃除をしてくれる人を雇えばいいのです。

自分で募集してもいいですし、シルバー人材センターに依頼してみてもいいでしょう。

思っているよりも簡単に、しかも低コストで物件をきれいにすることができます。

いい人にお願いすることができれば、大家さんは何もしなくても物件はきれいであり続けます。

しかし、これがワナなのです。

掃除をするにあたって、２番目に重要なことは、「物件の状態を把握する。」ということなのです。

やってみればわかりますが、自分で掃除をしていると、物件の隅々まで見ることになります。

物件前で眺めているだけでは見えない改善点が次々と見えてきます。

そして、その改善点を１つ１つつぶしていく。

それが掃除をすることの効果なのです。

これは、人を雇って、きれいになっているからと安心しきっている大家さんではできません。

「きれいになっていればＯＫ。」ではないのです。

同時に「物件の状態を把握する。」ということも重要なのです。

「うちの物件は完璧にきれいにしてあるのに、ぜんぜん決まらない。」

という場合は、物件の状況をきちんと把握していないことが多いです。

だからと言って、本当に忙しい大家さんに自分で掃除をしろとは言いません。

ただ、掃除を任せていても、週に１回、物件が遠いのであれば、月に１回や３ヶ月に１回くらいは、自分の目で物件の状態を確認してください。

そのときの旅費は経費で落ちますから、物件の近くにレジャースポットがあれば寄ってみてもいいですね。

家族を連れて行ったら喜ぶでしょうから、仕事のついでに家族サービスもできて一石二鳥です。(^^)

自分の目で物件を確認していない大家さんは、今すぐに心を入れ替えて自分の目で確認するようにしてください。

それだけで、空室が一気になくなると思いますよ。

最近、本屋さんに行ってみると、不動産投資の本は数が減り、株式投資の本が一気に増えてきました。

私は父が株式投資や、先物取引で失敗したを見ているので、やる気がまったくありません。

しかし、食わず嫌いもいけないと思い、友人に株式投資を学べるおすすめの本を教えてもらい、少し読んでみました。

読み進めていくうちに、株のことは良くわかったのですが、１つ気になることがありました。

「株式投資で私が儲けたとして、誰か喜ぶんでしょうか？」

私は、ビジネスというのは、「喜びの対価」としての収入を得るものだと考えています。

飲食店であれば、美味しいものを食べて喜んでくれた人がお金を払ってくれます。

お花屋さんであれば、きれいな花を喜んでくれた人がお金を払ってくれます。

コンサルタントであれば、コンサルティングを受けて収入が上がった人が喜んでお金を払ってくれます。

つまり、喜びの対価として収入を得ていれば、儲かれば儲かるほど、多くの人を喜ばせるということです。

株式投資の場合、儲かっても誰が喜んでいるのかが目に見えないので、いまいちピンときませんね。

では、我々が営んでいる大家業はどうでしょうか？

大家業とは、入居者の方が満足する住環境を提供した対価として収入を得る商売です。

入居者に喜んでもらえなければ、

「満室になったと思ったらすぐに退去。」

という事態になり、一生、空室対策をしていなければなりません。

以前も書きましたが、大家さんが１番儲かるのは、「満室経営＋長期入居」の状態です。

空室対策ばかりが派手で注目を集めますが、本当は、「長期入居対策」の方が重要なのです。

まずは、自分の物件の入居者を喜ばせることができているかを考えてください。

そして、できているのならその状態を維持して更なる改善を。

できていないのであれば、すぐにでも対策を考え、実践してください。

そして、入居者を喜ばせることができているのであれば、胸を張って、相場よりも高い賃料を得てください。

大家さんが儲かれば儲かるほど、入居者の喜びは大きいということなのです。

あたり前の話ですが、大家さんは入居者の方と契約書を取り交わします。

その契約に基づいて物件を貸し、対価として家賃収入を得ています。


裁判になると契約書の内容は無効になることが多いので、現状でどこまで効力があるのかははなはだ疑問ですが、だからと言って、いい加減に取り交わしていいものでもありません。


この契約書ですが、きちんと読んでいますか？



私は、管理会社に物件管理をお願いしていますので、入居直前になると管理会社が

「契約書に押印してください。」

といって、契約書を持ってきます。


この契約書に私が押印することによって契約が成立するわけですが、実は私は、すんなり押印したことがほとんどありません。


私もスムーズに契約を交わしたいのですが、押印できないような契約書が来るので、その度に書き直しをお願いしているのです。



以下のような点がよく引っかかっています。


１．保証人との続柄がウソ

夫婦で会社経営をしており、借入金の関係で入籍していないご夫婦がいました。

別に、内縁関係だからだめという気はないのですが、契約書の保証人欄を見ると、奥さんの弟の名前が書いてあり、続柄に「義弟」と書いてありました。

入籍していないわけですから、「義弟」ではありません。


２．居住年数がウソ

地方出身で９年前に上京して来た人ですが、現住所が実家になっており、27才なのに居住年数が27年になっていました。

本来であれば、９年前に上京してきているわけですから、住所はこちらで、居住年数は９年以下のはずです。


３．住民票がウソ

長年フリーターだった青年が就職し、親元から独立することになりました。

しかし、これから定職に就くところですので、保障会社の審査が通りません。

そこで、お母さんを契約者にし、本人を居住者にしたのですが、届いた契約書を見ると、本人の住民票が添付されていました。

契約者はお母さんですから、ウソになります。


とまあ、いろいろあります。



笑っちゃうようなミスですが、これは全部実話です。


この全てが保障会社の審査を通り、管理会社で書類を確認してから私のところにきています。


つまり、２重でチェックをしているわけですが、それでもこういったミスがあるのです。


私は契約書を一字一句、全て読み込むので、このようなミスに気が付くことができます。


例に挙げたものは大したものではありませんが、これが重大なミスであった場合どうなるのでしょうか？


定期借家契約で不備があれば、大変なことになります。


２年で契約終了だと思っていたら、契約書の不備で普通借家扱いになって不良住人に居座られる、といった事態もあるかもしれません。


私は、そのようなことになるのがいやなので、きちんと読んでいるのです。



管理会社が言うには、９割以上の大家さんが何も読まずに押印しているそうです。


すみからすみまで読んでいるのは、私ぐらいだと言われてしまいました。



あたり前の話ですが、契約書は大切なものです。


このコラムを読んでいるあなたは、きちんと読み込んでから押印してください。

でないと、大変なことになるかもしれません。


定期借家契約についてはこちらをクリックしてください。

あるセミナーにゲスト講師として招かれた時のことです。


セミナーも無事に終わり、会場で懇親会が始まるのを待っていたのですが、そこで１人の女性が声をかけてきました。


「西山さんの言う通りに、アパートの前に花を飾ったんです。
　そうしたら、本当に決まっちゃたんです！
　ありがとうございました！」

と、嬉しそうに報告してくれました。


私も、自分のアドバイスがお役に立てれば、これほど嬉しいことはありません。


「良かったですね！
　これからも、がんばってくださいね。
　私も、もっとお役に立てるように、がんばりますよ。」

と言って、一緒に喜んでいました。



その時です。


１人の40歳代〜50歳代の男性が、

「じゃあ、大仏でも飾るか？　ヘッ！」

と言って、通り過ぎました。



これをどう思いますか？


言いたいことはわかります。


「花を飾って、空室がなくなるくらいなら、苦労はしない。」

と言いたいのでしょう。
では、私は逆に聞いてみたい。


「では、あなたは花を飾ったのですか？」


「花を飾れないのであれば、代わりの策を施しましたか？」


「花を飾っても効果がないのであれば、儲けたいという自分の欲だけでなく、本当に入居者のことを考えて飾ったのか、自分に問いかけてください。」



「花を飾る」ということには、文字通りの「行為」の他に、「心構え」の意味もあります。


私は花苗生産農場を経営しています。

ですので、花のことについては、花屋さんよりも知っています。


だからこそわかるのですが、下心のみで花を使っても、花は応えてくれません。



花は生き物です。

心があります。

道具ではありません。


「入居者に快適な環境を提供しよう。
　それを内見の方に見ていただいて、気に入っていただこう。」

という気持ちでやらなければ、花はその力を貸してはくれません。



私に報告してくれた女性は、私の話を信じてまずやってみたわけです。

そうしたら効果があった。

その結果、空室がなくなって、収入も上がったのです。


その行為を馬鹿にした男性は、果たしてやっているのか？


私はやっていないと思うし、やっていたとしても気持ちが入っていないので、全く効果はないと思います。



これは、全ての空室対策テクニックについて言えることだと思います。


空室に内見者のためにスリッパを置くという行為も、ただ置けば決まる、というものではありません。


様々なテクニックを「気持ち」を込めて施し、その相乗効果で、こちらの姿勢や気持ちが伝わって、入居につながるのだと思います。


「このアパートに住んだら、心地好いだろうな。」

と思っていただければ、入居は決まります。



これを精神論だといって、馬鹿にするのはかまいませんが、私はこのやり方でやってきたし、これからもやっていきます。


人が馬鹿にするようなことをするからこそ、人とは違った結果が得られます。


そしてその結果、儲かるのだと思っています。

私は「不労所得」という言葉が大嫌いです。


この言葉を鵜呑みにしたために、安易にアパート経営に参入し、その結果、空室に苦しんでいる大家さんがたくさんいます。


ですので私は、

「不労所得なんてウソ。」

と言い続けてきました。



この言葉は、ベストセラー「金持ち父さん　貧乏父さん」で広まったものですが、原書ではどのように書いてあるのか気になっていました。


しかし、私の英語力では英語の原書など読めるわけがありません。


何しろ、学生時代、英語のテストを一発でクリアーしたことなどほとんど無く、赤点の方が多かったくらいなのです。


というわけで、調べもせずに放っておいたのですが、英語に強い人が見つけてくれました！



見つけてくれたのは、「大家さん学びの会」代表の水澤さんです。


彼はハワイのビジネススクールに通っていたくらいですので、英語が理解できるのです。



しかし、その英語力をもってしても、はじめは見つけることができませんでした。


ということは、全く違う意味の単語を「不労所得」と訳している可能性があります。


その後、調べ続けた結果、ついに水澤さんが発見しました！


passive income


これ、「不労所得」ではないです。


「受動的所得」です。

これならしっくりときますね。



私は、農場経営をやって、大家業をやって、コンサルティングもやっています。


これは、大家業が「ちょっとの労働」をするだけで所得が得られるからこそ可能なことです。


「ちょっとの労働」に取り組んだ後、待っていれば所得が得られるわけですから、まさしく「受動的所得」です。



英語が出来る人の中には、

「こんなこと知ってたよ。」

という方もいると思います。


しかし、このことが広まっていなかったからこそ、「不労所得」という言葉を鵜呑みにした大家さんが続出したのです。



私は今後、勢いで物件取得した後に、空室で苦しむ大家さんが続出すると予想しています。


実際に勉強会の参加者の中にも、

「物件は取得したんですが、空室で大変なんです。」

という人が増えてきています。



今後、物件取得後の管理が、今まで以上に重要になってくると思います。


このコラムを読んでいるあなたは、きちんと働きましょう。


ただし、「ちょっとだけ」。（笑）

大家さんの定義とは、どのようなものだと思いますか？

アパートやマンションを所有していること？

違いますね。

それは、「オーナー」です。

フランチャイズに加盟している会社の現場を知らない社長みたいなものです。

「ほったらかし大家さん」の多くはこのパターンだと思います。

多くの人は、物件を所有さえしていれば大家さんだと思っているのではないでしょうか？

違います。

所有しているだけで大家さんになれるわけではありません。

では、「大家さん」とはどんな人のことを言うのでしょうか？

「大家さん」とは、収益物件を所有している、不動産賃貸業の専門家のことです。

物件を所有しているだけで、管理会社に任せっぱなしで、掃除すらしたことがないとか、入居者からクレームがあったときに、管理会社から連絡が来ても、「おたくに任せてあるだろう！」と言って、考えることを放棄しているような人は大家さんではありません。

「○○屋」という表現は、「○○を売っている人」の他に、「○○についての専門家」という意味を持ちます。

前者については見ればすぐわかる客観的な基準ですが、後者は多くの場合、基準としてはかなり曖昧です。

しかし、専門家なのですから、きちんとした知識と技術を持っていなければなりません。

大家さんの場合は、「物件を賃貸する専門家」になります。

だからと言って、「宅建をとれ。」とか、「マンション管理士をとれ。」と言っているわけではありません。

「自分の物件や、入居者のことをもっと考えてほしい。」と言っているのです。

専門家なのですから、所有している物件の状況、経営状況を常に把握していると同時に、お金を頂戴している入居者の住環境を、いかに良好なものにしていくかを考え続けなくてはなりません。

常に考えていれば、管理会社からの相談があったときにもすぐに応えられるはずです。

「値引き交渉が来ていますがどうしましょう？」

「値引きする代わりに、定期借家契約に変更しても良いですか？って聞いてみてください。」

とか、

「駐車場の車がイタズラの被害にあいました。」

「今日中に業者を手配して、外灯を設置します。」

といったように、スピーディーに応えられなければなりません。

「検討して、後日お返事します。」

と言って、１週間も２週間もほったらかしでは専門家ではありません。

こういったことを考えた時に気になるのが、安易に不動産を取得しようとする「サラリーマン大家予備軍」の方々です。

（サラリーマン大家さんを否定しているわけではありません。）

多くの方が投資（お金の知識）の勉強ばかりしており、物件取得がゴールになっているように感じます。

入居者満足を向上させるための勉強をして、準備されている方は少数派ではないでしょうか？

飲食店で独立しようと思ったら、出店だけでなく、メニューや開店後のサービス方法、集客方法にも頭を使うはずです。

なのに、大家さんを目指す方の多くは、物件取得だけを考えてしまう傾向が強いようです。

「お金の知識」と「入居者満足を向上させる知識」は、アパート経営においての両輪です。

どちらかが欠けていてもいけません。

物件取得はゴールではなく、スタートです。

ここから、「専門家としての大家さん」の日々が始まるのです。

スタートの段階で燃え尽きたり、気を抜いているのでは話になりません。

お金においても、入居者満足の向上においても、専門家であると旨を晴れる大家さんを目指していきたいものです。

ちなみに、偉そうに書きましたが、私も目指している段階です。

共感していただけた方は、ともに頑張りましょう！

全国賃貸住宅新聞の編集長から取材を受けたことがあります。

取材趣旨は、「大家業について」です。

私は大家業を始めてから10年弱経ちますが、その間、家賃の値上げをすることはあっても、値下げをしたことがありません。

その点について、

「なぜ、今の時代に家賃の値上げが出来るのか？」

といった、質問を受けたのですが、私がやっていることは基本中の基本ばかりで、斬新なノウハウではありません。

私が販売していたメールセミナーにも、クレームが来るときがありましたが、その中で１番多いのが、

「そんなことは知っている。」

とか、

「初心者向けすぎる。」

というものです。

まあ、「素人だった私が、満室経営を達成した方法」ですから、初心者向けなのはその通りなので、反論するつもりもありません。

「今回もがっかりされるのかな？」

と思っていたら、さすが業界紙。

そんなことは言わずに、

「多くの成功している大家さんに取材すると、皆さん掃除をまめにするといった、当たり前のことをきちんとしているんです。

　ほとんどの大家さんは、当たり前のことをやっていません。

　だから、空室だらけになったり、家賃が下がったりするんですね。

　満室経営を実現するためには、基本が重要だということですね。」

と言っていただけました。

その他に、１つ気付きもありました。

私は父から引き継いだ時に55,000円だった家賃を、現在68,000円にまで値上げしています。

この点について、「すごい！」と言ってもらえたり、「どうやったのか？」と質問を受けることが多いのですが、それはいい加減な経営で相場以下になった家賃を必死になって元に戻しているうちに勢いに乗って相場より高くなっただけです。

そのことよりも重要なのは、「家賃が全く下がっていない。」ということなのです。

私は素人から突然、大家さんになりましたので、「大家さんの常識」というものを、あまり気にしたことがありません。

「長期入居の場合、築年数も経ってくるので、契約更新のたびに家賃が下がっていく。」

などということを、やったことがないのです。

私は収入が減るのが嫌なので、常に安くできるアパートのグレードアップ法を探し、それを実行して家賃を維持しています。

私にとっては、それが当たり前の行動だったのです。

しかし、多くの大家さんは再投資を嫌がりますので、契約更新のたびに家賃が下がる、といった常識が出来てしまったのでしょう。

早い話が、ケチなんですね。（笑）

「大家さんは入居者よりも良い生活をしてはならない。」

という言葉があります。

この言葉を「守りすぎて」生活に潤いがなくなるのは、いかがなものかと思いますが、基本的には正しいと思います。

清掃や、グレードアップによって、入居者の生活を豊かにしてあげること。

これを実行することによって、私は家賃の値下げをしなくてすんでいるのです。

これは、すごいことではありません。

基本中の基本です。

ほとんどの大家さんがが馬鹿にしている、基本中の基本。

それを確実にやっている大家さんが満室経営を実現しているのでしょうね。

テレビや雑誌などでは、悪徳大家さんについてのトピックをよく見かけます。

法律バラエティでも、定番のネタになっているようです。

私も大家さんの一人ですので、大家さんを悪者にしている番組は見ているのがつらいです。

実際に、悪徳大家さんにひどい目に合わされている方も、多いのだと思います。

しかし、その反面、悪徳入居者もいるのです。
（私は不良入居者と呼んでいます）

・駐車場に吸殻や、ゴミを投げ捨てる。
・子どもが遊んだ後の片付けをしない。
・壁に穴を開ける。
・網戸をびりびりにする。
・家賃を滞納する。
・駐車場に勝手に物置を作る。
・間部に穴を開けてスピーカーを取り付ける。
・備品を紛失する。

これらは全て、私が以前に体験したことですし、同じような経験をされている方も多いと思います。

現在では優良な方にしか入居していただかないのでトラブルは起きませんが、以前はひどいものでした。

なぜ、不良入居者は、テレビや雑誌のネタにならないのでしょう？

答えは簡単です。

大家さんよりも入居者の方が人口が多いのです。

ですから、大家さんを悪者にしたほうが視聴率が稼げるのです。

私も以前、法律バラエティで中途半端な知識を得た不良入居者から、めちゃくちゃな要求をされたことがあります。

しかし、私はきちんと大家業を営んでいる自信がありますので、頑として受け入れませんでした。

結果は私の勝利。

不良入居者は、私のアパートに居づらくなってしまいました。

その方が私には好都合ですが。（笑）

家賃交渉だったのですが、私は関わっている事業全てにおいて、いきなり来た値引き交渉に一切応じない人なのです。

お客様（入居者）へのサービスというのは、商品（居住空間）を提供する側の善意であると考えています。

値引きや、増量のサービスは私のほうから善意で行っていますが、初めの段階でいきなり値引き交渉から来る人には一切応じません。

アパートの場合は、申し込みを入れていないのに家賃交渉する人などは願い下げです。

家賃交渉は申し込みを入れていただいてからの話だと思います。

それならば、私も応じています。

悪徳大家さんは許されるものではありません。

そんな人は大家業をやめるべきです。

しかしその反面、大家さんばかりを悪者にして喜んでいると、しっぺ返しが来ると思います。

マスコミで叩かれ、ガイドラインがどうのこうので、明らかに正当であった現状復帰もしてもらえなくなってくると、大家さんの中には廃業される方も出てくるでしょう。

悪徳大家さんも淘汰されていくと思います。

すると、熱心な大家さんが生き残ることになります。

それは喜ばしいことですが、熱心な大家さんのほとんどは、入居者を選びますので、不良入居者は入居することが出来ません。

不良入居者が大家さんをいじめていると、結局、自分たちが住むところの選択肢がどんどんなくなっていくのです。

熱心な大家さんの、きれいで、サービスの良い物件には絶対に入居できません。

自分の首を絞めているだけなんですね。

大家さんと入居者は、どちらが偉いわけでもありません。

対等な立場で、きちんとお互いを理解し、その上でお付き合いをするべきです。

相手の立場を理解しようとしない、悪徳大家さんも、不良入居者も、許されるものではない。

そう思います。

私はよく、

「アパート経営は商売です。
　入居者はお客様です。」

と言っています。

これは、私のアパート経営の基本ですが、もう1つ、基本となるものがあります。

「私の資産であるアパートを、誰に、いくらで貸そうが、私の勝手です。」

というものです。

世の中には、「お客様は神様です。」ということを、いまだに言う人がいますが、実は私は、お客様が神様だとは、これっぽっちも思っていません。

お客様というのは、お店や会社の「ファン」になってくれた方だと思っています。

私は、その「ファン」に対して、自分の友人に対して行うような対応を心がけているのです。

品質の悪い商品を取り扱っていたと仮定して、友人に販売する時に真実を隠して、

「これは最高の商品なんだよ。」

とは、言わないはずです。

「実は、これこれ、こういう商品で問題があるんだ。
　本当に良いの？」

と、確認するはずです。

そして、購入してもらった後は、出来る限りのアフターサービスをするはずです。

私は、こういった事を、お客様＝入居者にしているのです。

私のアパートは質が悪いわけではありませんが（笑）、入居していただいた以上は、出来る限りの努力をし、住環境の改善に力を注ぎます。

反対に、私のアパートのファンでない人に入居して欲しくはありません。

こちらから、お断りします。

いきなり家賃交渉から入る人がいますが、現地も見ず、申し込みもせずに、家賃交渉するのは言語道断です。

このような人は、明らかに私のアパートのファンではありません。

私は、こんな人には住んでほしくありません。

家賃交渉というのは、入居することによって得られる、メリットも、デメリットも納得していただき、入居したい意向を示していただいてからだと思います。

その上での家賃交渉であれば私も応じます。

お客様は神様ではありません。

サラリーマン時代、私はハンバーガー屋の店長だったので、自分のことを神様だと思っているお客様に、何人もあったことがありますが、そういった方は、相手のお店や、会社の人を「自分の奴隷」のように扱います。

大家さんは商売人ですが、商売人は奴隷ではありません。

奴隷になってしまったら、商売が楽しくなくなってしまいます。

大家さんは入居者の奴隷ではありません。

入居者に対して、「自分の友人に対して行うようなサービス」を心がければ良いのです。

先日、電気設備屋さんに簡単な仕事をお願いしました。

彼は、無料サービスでも良かったようですが、お礼として、少々包みました。

始めは、

「受け取れませんよ！」

と言っていましたが、

「１度出したものを引っ込めたら格好悪いじゃない。
　受け取ってよ。」

と（冗談めかして）言ったら、受け取ってくれ、

「もらうと言うより、お預かりします。
　何かあったら、すぐに呼んで下さい。」

と（笑顔で）言ってくれました。

お金を払えば、すべてＯＫと言う気はありませんが、感謝は形で表さなければいけませんね。
お酒や、タバコで喜んでくれた人もいました。

そのちょっとした気遣いが、大きな利益をもたらすことは事実です。

この電気設備屋さんは、私のアパートの電気設備を担当していますが、IT設備導入の打ち合わせをやると言ったら、日曜日にもかかわらず来てくれました。

本当にありがたいです。

私は、「チーム」というものを、常に意識しています。

通常、アパート経営におけるチームというのは、管理会社を中心に組織されていることが多いと思います。

その組織図の中で、大家さんは管理会社とのみ、繋がっているわけです。

しかし、私の場合は、自分を中心にチームを編成できるように心がけています。

管理会社は私をサポートしてもらう役目をお願いしていますので、組織図にすると、私と一緒に中心にいる感じです。

ある時、私のアパートで、駐車場の車が４輪ともパンクさせられる事件がありました。

入居者の方から管理会社に連絡があり、すぐに私の方に報告が来ました。

その時の電話で、対策として、センサーライトを設置することを決め、電話を切ると、私はすぐに工務店の社長と共に現場を確認、午後には下請けの電気設備屋さんがやってきて、夕方にはセンサーライトは設置されていました。

我ながら、素早い対応でした。

まさしく、チームワークですね。

これによって、入居者の方がとても喜んでくれ、ロイヤリティが一気に高まったのは、言うまでもありません。

ちなみにコストは3,000円です。（笑）

アパートを新築する時も、私は多くの人の力を借りています。

・管理会社
・設計士
・アパ・マン経営コンサルタント
・ＩＴ設備導入コンサルタント
・工務店
・その下請けの職人さん達

彼らとチームを組んでいるからこそ、大きな仕事が出来るのです。

このチームのメンバーは、他の仕事の時にも、すぐに動いてくれる人ばかりです。

私は彼らに、心の底から感謝しています。

チームを作ること、そして、そのチームのメンバーに感謝すること。

それが、アパート経営を成功へ導いてくれるのです。

チーム作りについては、以下の書籍に詳しいので、ご一読ください。

書籍名をクリックすると、Amazonで購入することができます。

ワン・ミニッツ・ミリオネア―お金持ちになれる1分間の魔法

私が１番お伝えしたいことは、

「アパート経営はほったらかしでは儲からない。」

ということです。

・管理会社にまかせっきりで、家賃の設定は言いなり。
・入居者の顔を知らない。
・物件の清掃もやらない。
・退去時のチェックもやらない。

こんな大家さんが本当に多いのですが、これで儲かる訳がありません。

なぜ言いきれるかというと、以前の私がそうだったからです。

賃貸物件と言うのは大家さんの大事な資産です。

もっと愛着を持ってあげても良いんじゃないでしょうか？

では具体的に何をすればよいのでしょうか？

以下は私が実際にやっていることです。

私は複数の事業に従事していますので、その合い間にやっています。

１．物件の前を１に１回は絶対に通ります。
　　遠くの物件は週に１回、何かのついでに、遠回りしてでも通っています。

　　こうすれば物件の状況を常に把握することが出来ます。

２．週に１回共用部分の清掃を行う。
　　全部１人でやっていたら大変なので、従業員と一緒にやります。

　　清掃担当は簡単に雇えます。
　　入居者に時給を払ってやってもらえば良いのです。
　　自分の家を掃除してお金がもらえるなら誰でも喜びます。

３．退去時には管理会社任せにせず、自分の目で確認しています。
　　そして、自分が住みたい部屋になるように、リフォームやクリーニングをかけます。

　　管理会社は数百円のパーツまで記憶していません。
　　覚えていられるのは大家さんだけです。

　　私は自分の物件に住んでいたことがあるので、細かいパーツまで全て記憶しています。

ちょっと自問自答してみます。

以上の３点を実施するとどのような結果が得られるでしょうか？

「物件がきれいになります。」

では、物件がきれいになると、どうなるのでしょうか？

「週に１回、清掃しているので、入居希望者がいつ内見に来ても、共用部分がきれいになっています。」

「中に入ってみると新築同様になっているので、気に入ってもらえます。」

すると、どうなります？

「部屋を借りてもらえます。
　大家さんの懐にお金が入ってきます。」

家賃の設定はどうですか？

「近隣の物件よりもきれいなので、高めに設定することが出来ます。」

退去時はどうですか？

「新築同様にしてあるので、経年劣化以外は、全て入居者の負担であると主張できます。
　退去時のトラブルを未然に防ぐことが出来ます。」

私がやっていることは、たいした事ではありません。
でも、やっただけで、これだけのメリットがあるわけです。

儲けに直結しているんですから、やってみる価値はあるんじゃないでしょうか？

ここに書いてあるようなことは、アパート経営の基本ですので、

「今さら言われなくてもわかってるよ！」

という方も多いでしょう。

そんな人に聞きたいのは、

「じゃあ、やってます？」

ということです。

「知っている」のと「やっている」の間には、天と地ほどの差があることを肝に銘じてください。

今回は、アパートで儲けるために１番簡単で、すぐに実行できるのに、多くの大家さんがやっていないことについてお伝えします。

私が実践しているものの中でも、１番優先順位が高いものであり、これを実行するだけで、近隣のライバル物件に対して圧倒的に有利に立つことができます。

これを私の体験談としてお伝えします。

私が会社を辞めて家業を継いだときに、我が家には未活用の土地が２ヶ所ありましたが、私もいい加減な息子でしたので、会社を辞めるまでその土地を見たこともありませんでした。

情けない…。

父は

「相続の時に売りやすいように、更地にしておいた方がいいんだ。」

と言っていました。

当時はそんな考えの人がまだ大勢いたのです。

今では考えられません。

もったいない。（笑）

しかし、私は活用しなければ意味がないと思い、初めてその土地を見に行ったのです。

２箇所とも新興住宅地の中で、広さは70坪ほどです。

「何とか活用しなくては。」

とは思ってみても、当時は全く知識がなかったので、何のアイデアもわきません。

考えるだけの日々が続きました。

そんなある日、小さな不動産管理会社からダイレクトメールが届きました。

「あなた様の所有する土地を駐車場にして活用しませんか？」

という内容です。

興味はひかれたのですが、当時は「不動産投資」や「不動産活用」といったものに対して全く知識がなかったため、無視していました。

それでも、前述のダイレクトメールが、何度も何度も、しつこく送られてきました。

正直、

「しつこいなあ。」

とは思ったのですが、ダイレクトメールから「小さいけれど、まじめな会社」というイメージを受けたので、１度話しをしてみようということになり、社長が家に来て一通り話を聞きました。

その結果、

「正直、出来たばかりの小さな不動産屋さんだから全面的に信用は出来ない。
　しかし、社長の人柄は信頼できそうだ。
　まずはお試しとして１ヶ所だけ駐車場にしてみよう。」

という結論に達しました。

さて、駐車場がオープンしてどうなったでしょう？

７台の駐車場が即満車！

不動産屋さんのお試しとしては文句なしの合格です。

頑張ってくれました。

そこで、すぐにもう１ヶ所の空き地も駐車場をお願いしました。

しかし、こちらはスタートから満車というわけにはいきませんでした。

７台中４台の契約が決まり、まずまずのスタートと言えますが、早く満車にして収益を上げなければなりません。

正直、焦りました。

そこで、普通の人は、不動産屋さんのおしりを叩くくらいしか対策を思いつきませんし、実践もしませんが、私は違う方法をとりました。

その方法とは、

「毎日、駐車場の前を通って見る。」

です。

今、「ガクッ」とした人、「なあんだ。」と思った人、「ふざけんな！」と思った人、いっぱいいましたね。

しかし、私は大真面目です。

私には次のような読みがあったのです。

「駐車場の契約者は、どこが空きなのかがわかっている。

　契約者の１人は、駐車場隣の出来たばかりの２輪車輸出会社だ。
　ということは、車の出入りがたくさんあるはず。

　今後、路上駐車が多くなるか、うちの駐車場の空いているところに、不法駐車するに違いない。
　その現場を押さえて、借りるようにお願いしてみよう。」

何てせこい。（笑）

しかし、必死な商売人の感覚としては当たり前ですし、自分の物件をマメにチェックすることになりますので、駐車場が荒れていくのを防ぐことも出来ます。

早速、実行しました。

当時、私は仕事の関係で週６回車で走っていましたので、その帰り道に遠回りして、駐車場の前を通るようにしたのです。

さて、毎日のように駐車場に通い、どうなったかと言うと…。

「駐車場隣の２輪車輸出会社」

この会社の停め方が、ちょっとわがままになってきたのです。

乗用車用のところにトラックを停めたり、他の人に迷惑がかからないながらも、通路に停めたりしはじめました。

普通ならば駐車場の使用態度を改善してもらわなければならないのですが、この場合は「しめしめ。」です。

さらに、社員が増えたらしく、路上駐車が頻繁に行われるようになってきていました。

「これはこのまま様子を見ていれば、ひょっとするかもしれない。」

と、さらにチェックを続けました。

そして、ついにその時が来ました！

駐車場の空きスペースに在庫のバイクを置いたのです。

まさか月極駐車場ごときを毎日のようにチェックしている大家がいるとは普通は考えませんので、ばれなければ在庫置き場として使おうと思ったのでしょう。

私は見つけたその場で管理会社に電話しました。

「駐車場として貸しているのであって、在庫置き場ではない、即刻どかしてもらってください。

　それに、路上駐車が多すぎる。
　近隣に迷惑です。

　空きスペースを使いたいという希望があるのなら、きちんと借りてもらってください。」

この時は、

「クレーム（問題）が発生した時にどれだけ迅速に対応することが出来るのか？」

という、管理会社に対するテストも兼ねていました。

その結果、管理会社は即日対応してくれ、バイクは１日で撤去されました。

そして、駐車場の契約も取り付けてくれたのです。

８月に駐車場がオープンして、現場を押さえたのが１月。
２月から満車となりました！

これは嬉しかったです。

満車になったのも嬉しかったのですが、それよりも嬉しかったのは、

「管理会社任せでなく、自分の努力によって満車になった。」

ということが嬉しかったのです。

私は不動産賃貸経営に携わった時から

「大家さんも商売なんだから努力しなければ！」

と声高に叫んでいました。

そのことを、たかが小さな月極駐車場とはいえ、証明することが出来たのです。

私が大家さんからの相談を受けた時に必ず確認し、お勧めしているのは、

「あなたは物件の前を毎日通っていますか？
　やっていないのなら、すぐに始めてください。

　物件が遠いのなら、月に１回でも、２ヶ月に１回でも良いです。
　とにかく、物件の前を通ってください。」

ということです。

毎日、物件の前を通って、ちらりと見るだけでもいいので、自分の目で状態を確認するのです。

そうすれば、自分の物件がどういう状態なのかが、逐一わかります。

・入居者の生活態度はどうなのか？
・共用部分が散らかっていないか？
・駐車場に違法駐車はされていないか？

などがすぐにわかるので、対応が素早く取れるのです。

アパート経営で儲けるためには、商品であるアパート自体を、常に最高の状態に保たねばなりません。

そのための第一歩として、１番簡単で、１番効果的な、

「毎日、アパートの前を通って見る。」

をぜひとも実行してください。