年数が経ち、設備面での魅力が低下してきた物件に、ウォシュレット、防犯カメラ、モニターホンなどの、後付が簡単な設備を追加するのは、効果的な対応策です。

熱心な大家さんは、この話を聞くとすぐに実行します。

これは素晴らしいことなんですが、ちょっと待ってください。

あえてやらないことによって、満室経営を実現することも出来るのです。

私は新築物件の企画を考える時に、設備に関しては、

「半歩先を行くものを導入する。」

ということを意識しています。

2004年の段階であれば、シャワーキッチンや、インターネットのRAN設備などが半歩進んでいるといえるでしょう。

ところが、熱心な大家さんに限って、「一歩先を行く設備」をしたがります。

まだ普及していない設備をして、セールスポイントにしようとするわけです。

なぜ私が、「一歩先を行く設備」をしないのかというと、コストの問題です。

「一歩先を行く」ということは、まだ充分に普及していません。

つまり、値段が高いのです。

しかし、「半歩先を行く」ものであれば、普及し始めていますので、価格が安くなり始めているわけです。

私が携帯電話を初めて買ったのは、1994年でしたが、当時80,000円もしました。
ところが現在は１円で買えます。

これと同じ理屈ですね。

つまり、周りのライバル物件に設備されていない、「半歩先を行く」ものを低コストで導入するようにしているです。

そして、これにはもう１つの理由があります。

何年か経ち、空室が発生したとします。

その時に、見込み客に対して、

「今、決めていただければ、モニターホンを付けさせていただきます。」

と言って、入居に対するインセンティブにすることが出来ます。

クロスの張替えも、空室になったらすぐに行うのが常識ですが、あえて行わずにおいて、いくつかのカラーコーディネートされたプランを用意しておきます。

そして、

「この部屋は、このプランの中からお好みの物を選んでいただくことが出来ます。」

とすることも出来ます。

これも、モニターホンと同じで、近隣のライバルと比較検討されたときに強力な武器となります。

クロス屋さんに払うお金は一緒ですし、世の中には、白い内装のアパートに飽き飽きしている人も多いです。

本人が望むのであれば、真っ赤な部屋を提供してあげてもいいのです。（笑）

また、契約更新時に賃料１か月分を頂戴した時に、設備のグレードアップをすることも出来ます。

普通の大家さんは、更新料をもらっておしまいです。

それが世間の常識です。

それが、期待していなかった設備のグレードアップをやってもらったら、入居者はどう感じるでしょうか？

大家さんに対するロイヤリティは、一気に高まるんじゃないでしょうか？

しかも、その原資は入居者の更新料ですから、大家さんの財布からは１円も出ません。

それでいて、感謝していただけるのです。

入居者のロイヤリティが高まると、それは長期入居に繋がります。

我々の商売は、できるだけ高い家賃で、できるだけ長期間入居してもらうのが１番儲かります。

「すぐに設備のグレードアップをやらない方が良い時もある。」

というのは、このことなのです。

ただ単に設備のグレードアップをしても、入居者はそんなに驚いたり、感謝したりはしてくれません。

しかし、設備のグレードアップを「サプライズ・プレゼント」や、「インセンティブ」にすることによって、効果は何倍にも膨れ上がります。

そして、高い家賃の維持や、長期入居に繋がります。

入居者に設備のグレードアップなどのサービスを行う時には、１番効果的なタイミングを見計らって実施するように心がけてください。

私が実際に行っている、

「リフォーム時の重要なポイントを見つけ出す方法」

についてお話します。

まず１つ目は、

「前の入居者の存在感を、徹底的に消す。」

という意識を持って、部屋を見るようにしています。

その部屋に入居してくる人は、ここで新しい生活を始めるわけです。

その拠点となる部屋に、前の入居者の気配を感じさせるものがあったとしたら、どう感じるでしょうか？

興ざめしてしま宇野ではないでしょうか？

「前の入居者の存在感」という部分に焦点をしぼって部屋を見てみると、今まで気付かなかった部分が目に付くことがあります。

そこが、リフォームするべきポイントです。

２つ目は、リフォームのメニューを考える時は、

「建物の外観は仕方がない。
　しかし、部屋の内部は出来る限り新築に近づけよう。」

という意識を持って考えることです。

単純に考えても、部屋の中が新築同様であれば、入居者は決まりやすくなります。

そのことは簡単にご理解いただけると思いますが、それ以外の効果も得ることができます。

部屋の中を新築同様にするということは、退去時のチェックと、入居者への請求が楽になる、ということなのです。

例えば、私のアパートで実際にあった話ですが、退去時のチェックをしていたら、流しの「生ゴミ受け」がなくなっていました。

そこで、入居者に費用を請求しようとしたのですが、

「初めからありませんでした。」

と言われてしまいました。

確認しようにも、その部屋の前回のリフォームは、不動産屋さん任せでやっていましたから、私にはわからないのです。

もちろん、不動産屋さんも、下請けの業者さんも覚えているわけがありません。

結局その時は、私が費用を負担しましたが、それ以来、リフォーム時は出来る限り、新築同様にすることを心がけるようになりました。

入居時に新築同様になっていますから、退去時になくなっているパーツは全て請求できるのです。

当然ですね。

私の経験では、

・生ゴミ受け
・テレビアンテナ線のジャック
・洗面所の歯ブラシ立て

などの細かいものから、

・入居者が勝手に取り付けた鏡の撤去
・同じくパーテーション（仕切り壁）の撤去

などを発見し、請求しました。

この中でも鏡などは、便利な場所についていると、初めからあったものかどうか、記憶が曖昧になってしまいますが、私の場合、父から引き継いでから、退去時のチェックには必ず立ち会っていますし、100円のパーツ１つにまでこだわって、新築時に近づけるようにしているので、部屋の変化にすぐに気付くことができます。

修復が必要な傷があったときに、

「初めからありました。」

とは言わせません。

私は全て自分の目でチェックしていますし、リフォームは新築同様を目指しています。

傷などあるわけがないのです。

私はこの方法で、入居者過失分のリフォーム費用は全ていただいています。
（ただし、経年劣化の部分は、請求していません。）

３つ目は、空室対策も兼ねる時の発想法です。

空室が発生した時に、

「このままありきたりのリフォームをやったんじゃ、埋まらないだろう。」

と考える時があります。

そんな時には、

「自分の物件で寝泊りしてみる。」

ということをお勧めします。

空室が埋まらない時は、自分でその物件に泊まって生活してみてください。

大家さんとしての立場では見えなかった弱点がたくさん見えてきます。

私自身、４年半の間、自分のアパートで暮らしましたので身にしみました。

「このくらいなら大丈夫だろう。」

と思っていたクロスの汚れが、実はすごく気になる汚れだったり、

「蛇口はレバー式の方が良いなあ。」

と思ったりと、新たな気づきがたくさんあるはずです。

自分で住んでみたら、ウォームレットや、ウォシュレットが欲しくなるかもしれませんし、防犯用のセンサーが欲しくなるかもしれません。

これら、気付いたことの中から、実行可能なことを改善して行くだけで、物件の魅力はアップします。

ウォームレットならホームセンターで5,000円、防犯センサーも安いものなら数百円から売っています。

コストはたいしてかかりません。

取り付けも簡単で、素人がやっても５分で終わってしまいます。

大家さん自身が　「住んでみたい」　と思わない物件に入居者が決まるわけがありません。

ぜひとも、「自分が住みたくなる」部屋になるように、リフォームを行ってください。

「ちりも積もれば山となる」ではありませんが、退去のたびに少しずつやっていけば、最終的に理想的な部屋になります。

実際に私は少しずつ改善して、「自分が住みたくなる部屋」を作り上げました。

背伸びをする必要はありません。

できることからやってみてください。

私が本格的にアパート経営に携わろうとしていた時に、10ヵ月間空室になっている部屋がありました。

家賃も新築時75,000円だったものが55,000円まで下がっていました。
（不動産屋さんに言いなりの家賃です。）

父は、

「そろそろ古いんだから（当時築９年）仕方がない。」

と言っていましたが、私は納得がいかないし、収入が減るのも困ります。

そこで、自分の目で確認してみようと思ったのです。

それに、恥ずかしながら、私は自分の家が所有しているアパートの中に入ったことがなかったので、１度見ておきたかったのです。

しかし、玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。

唖然としてしまいました。

白いクロスを張ってある壁は、一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょう、色あせてまだらになっていました。

トイレの便座は割れており、キッチンの流し台は表面の化粧板が欠けていました。

「こんなアパート見せられても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして管理を頼んでいた不動産屋さんに対しても不信感を覚えました。

「何がおまかせ下さいだ。こんな部屋で決まるわけがない！」

おそらく、入居者から預かっていた敷金の範囲内でのリフォームでやってきていたのでしょう。

そうすれば大家さんに負担がないので、面倒くさくなくていいと考えている管理会社は本当に多いのです。

父に現状を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。

そして、アパートを建てた大工さんにアパートを見てもらい、リフォームの指示を出しました。

・壁クロスを全て張替え。
・天井のクロスを全て張替え。
・フローリングは上からクッションフロアーを張る。
・キッチンの流しは新品に交換。
・トイレの壁と床を張替え。
・便座を新品に交換。
・和室の畳を全て新品に交換。
・鍵をセキュリティの高いものに交換。

以上の項目を実行しました。

正直、当時はアパートや、リフォーム、建築の知識は全くなかったので、

「自分が入居したくなる部屋にする。」

ということだけでリフォームのメニューを決定しました。

しかし、かかった費用は膨大です。

かかった費用、何と　400,000円！！

築９年、家賃55,000円のアパートに投資するには度胸のいる金額です。

ヘタに知識がなかったから出来たのだと思います。
知識があったらおっかなくて出来ません。（笑）

ちなみに新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。

これで入居者が決まらなかったら大変な損害です。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ところが、私はさらに（不動産屋さんに言わせると）暴挙に出ました。

不動産屋さんに電話をかけ、

「家賃を55,000円から60,000円に、駐車場を6,000円から7,000円に値上げして募集をかけてください。」

と言ったのです。

相手はビックリです。

「今まで、55,000円で決まらなかったものが60,000円で決まるわけがないじゃないですか！
　無理です！」

と言われましたが、私は平然と

「構いません。
　リフォームしましたから部屋はバッチリです。
　駐車場は私がゴミと雑草を片付けます。
　とにかくよろしくお願いします。」

と電話を切ってしまいました。

私が家賃を値上げした理由は単純でしたし、自信もありました。

「今まで、ほったらかしにしていて55,000円の家賃が取れていたんだから、きれいにしたら60,000円で当たり前。」

「お客様にサービスし、高品質な商品を提供すれば、高い値段で商品は売れる！」

と言う素人考えです。

周囲は皆、呆れていました。

さて結果はどうなったでしょう？

リフォーム終了後３日で決まりました！

家賃60,000円で！

今まで55,000円の家賃で10ヶ月空いていましたから、55,000円×10ヵ月＝550,000円　の損害です。

それが400,000円の投資により、60,000円の家賃ですぐに決まってしまいました。

どちらが得か誰でもわかりますね。

前の入居者の退去後にすぐにリフォームをしていれば、10ヶ月も空かなかったのです。

そうは言っても、退去のたびに際限なくお金を使っていたら、儲けがなくなってしまいます。

必要最低限の費用で、次の入居者が満足するリフォームを行うには、重要なポイントを認識して、そこを確実にリフォームすることが必要です。