私は、空室対策のために色々な「小手先」の手法を使いますが、１番の空室対策はテクニックではありません。

１番の空室対策とは「企画」です。

企画がしっかりしていれば、空室の発生はかなり抑えられますので、物件取得後の労力はかなり軽減されます。

新築を計画されている方は、設計段階で対策を打つことが出来ますし、オーナーチェンジで物件を取得される方は、「企画の優れた物件」を対象にすればいいわけです。

私自身、「企画」によって大失敗もしましたし、その失敗から学んだおかげで、満足のいく物件を作ることも出来ました。

その経験をお伝えします。

私は今までに３件の新築物件の企画をしました。

１つ目は自分で使用するために店舗を建築しました。

この物件は、「自分で使用する」という大前提がありましたので、自分専用の設計にしました。

そのため、使い勝手は最高です。

商売の方も、最初の１ヶ月は順調で、儲かりました。

しかし、一緒に仕事をしていた父が急死。

当時、我が家では店舗を新築することによって、事業拡張したばかりでしたので、仕事内容は多岐に渡っており、父が亡くなった後、それが全て長男である私にのしかかってきたのです。

当然、人間の能力にはキャパシティというものがありますので、私はあっという間にパンク。

商品やサービスの品質が落ち、売り上げは急降下となってしまいました。

ここで、まず１つ学んだことは、

「多額の投資を伴うものは自分で働くのではなく、従業員を雇っても成り立つように計画された商売にするか、不動産投資のように、ちょっとの労働で収益がもたらされるもの以外は避けたほうがよい。」

ということです。

そこで、深く反省して、事業の再構築を行い、その一環として、店舗は閉鎖し、小売部門は廃業することとしました。

廃業しても店舗は残りますので、賃貸にして収益を得ようとしましたが、借り手がつきません。

１年近くの間、空き店舗の状態でした。

その間、何もせずにいたわけではなく、頭を振り絞って様々な手法を考え、実行していました。

その結果、大手外食チェーン本部なども物件調査に来てくれたのですが、全てが破談でした。

手法自体に問題があるのかとも考えましたが、他の大家さんの長期空室物件に使ってみたところ、次々と成約することが出来ました。

問題だったのは、営業手法ではなく、「物件の企画」自体が間違っていたのです。

自分専用の設計にしていたので、「汎用性」というものが、全くなかったのです。

ここで私はさらに学びました。

「新規に物件を企画・設計する時にはリスクヘッジとして、建物に汎用性を持たせておかなければならない。」

ということです。

私の私の知り合いは、ウォークイン・クローゼットの床に配管を隠しています。

何のためかというと、将来、間取りを変更する時、クローゼットの部分にキッチンを作ることが出来るようにしてあるのです。

現在、私の企画する物件は、間取りを最低２つ考えておきます。

そして、将来、再投資が可能になった時に（大概は10年くらいでしょうか？）、最初の間取りの競争力が落ちていたならば、変更が簡単に出来るようにしてあります。

「逃げをうっておく。」わけです。

１度失敗していますので、このようにしておかないと、おっかなくて投資が出来ないのです。（笑）

アパートやマンションの建設を計画する時には、必ず汎用性を持たせた設計にしておきたいものです。

物件を新築する時や、取得する時には、「汎用性」についても考えてみてください。

年数が経ち、設備面での魅力が低下してきた物件に、ウォシュレット、防犯カメラ、モニターホンなどの、後付が簡単な設備を追加するのは、効果的な対応策です。

熱心な大家さんは、この話を聞くとすぐに実行します。

これは素晴らしいことなんですが、ちょっと待ってください。

あえてやらないことによって、満室経営を実現することも出来るのです。

私は新築物件の企画を考える時に、設備に関しては、

「半歩先を行くものを導入する。」

ということを意識しています。

2004年の段階であれば、シャワーキッチンや、インターネットのRAN設備などが半歩進んでいるといえるでしょう。

ところが、熱心な大家さんに限って、「一歩先を行く設備」をしたがります。

まだ普及していない設備をして、セールスポイントにしようとするわけです。

なぜ私が、「一歩先を行く設備」をしないのかというと、コストの問題です。

「一歩先を行く」ということは、まだ充分に普及していません。

つまり、値段が高いのです。

しかし、「半歩先を行く」ものであれば、普及し始めていますので、価格が安くなり始めているわけです。

私が携帯電話を初めて買ったのは、1994年でしたが、当時80,000円もしました。
ところが現在は１円で買えます。

これと同じ理屈ですね。

つまり、周りのライバル物件に設備されていない、「半歩先を行く」ものを低コストで導入するようにしているです。

そして、これにはもう１つの理由があります。

何年か経ち、空室が発生したとします。

その時に、見込み客に対して、

「今、決めていただければ、モニターホンを付けさせていただきます。」

と言って、入居に対するインセンティブにすることが出来ます。

クロスの張替えも、空室になったらすぐに行うのが常識ですが、あえて行わずにおいて、いくつかのカラーコーディネートされたプランを用意しておきます。

そして、

「この部屋は、このプランの中からお好みの物を選んでいただくことが出来ます。」

とすることも出来ます。

これも、モニターホンと同じで、近隣のライバルと比較検討されたときに強力な武器となります。

クロス屋さんに払うお金は一緒ですし、世の中には、白い内装のアパートに飽き飽きしている人も多いです。

本人が望むのであれば、真っ赤な部屋を提供してあげてもいいのです。（笑）

また、契約更新時に賃料１か月分を頂戴した時に、設備のグレードアップをすることも出来ます。

普通の大家さんは、更新料をもらっておしまいです。

それが世間の常識です。

それが、期待していなかった設備のグレードアップをやってもらったら、入居者はどう感じるでしょうか？

大家さんに対するロイヤリティは、一気に高まるんじゃないでしょうか？

しかも、その原資は入居者の更新料ですから、大家さんの財布からは１円も出ません。

それでいて、感謝していただけるのです。

入居者のロイヤリティが高まると、それは長期入居に繋がります。

我々の商売は、できるだけ高い家賃で、できるだけ長期間入居してもらうのが１番儲かります。

「すぐに設備のグレードアップをやらない方が良い時もある。」

というのは、このことなのです。

ただ単に設備のグレードアップをしても、入居者はそんなに驚いたり、感謝したりはしてくれません。

しかし、設備のグレードアップを「サプライズ・プレゼント」や、「インセンティブ」にすることによって、効果は何倍にも膨れ上がります。

そして、高い家賃の維持や、長期入居に繋がります。

入居者に設備のグレードアップなどのサービスを行う時には、１番効果的なタイミングを見計らって実施するように心がけてください。