先日、５年間住んでいた方が退去されました。


いい人だったので残念ですが、退去の理由が新築戸建の購入ですからめでたい話ですし、引越し先は私の物件から自転車で３分なのです。


これは、この方が「地域」を気に入ってくれた証拠なので、とても嬉しく思います。



ここで思い付くべきなのは、

「気に入ってくれたということは、次の入居者を紹介してくれるかもしれない」

ということです。


人間は自分が良いと思った商品は、知人に教えたくなるものです。


アパートは商品ですから、気に入っていただければ、退去時にお知り合いを紹介してくれるかもしれません。



ただし、ここで注意しなければならないことがあります。


多くの方は、クチコミを「最高の告知方法」だと思っていますが、これは勘違いです。


クチコミは「優れた告知方法」であって、「最高」ではありません。



自分がクチコミをしたときのことを思い起こしてみるとわかりやすいのですが、クチコミを自分よりも高い生活レベルの人にする人はまずいません。


大概、自分と同レベルか、下のレベルの人にしているはずです。


ということは、クチコミによって今よりも客層がレベルアップすることはないということです。


もし、ヘタなクチコミが広がると、客層がダウンすることも考えられるのです。


クチコミにはこのようなリスクもあることを頭に入れながら活用されるのが良いと思います。


もっとも、今回の私の場合、退去された方が「超優良住人」でしたから、どんどんクチコミを広げていただければと思っています。

空室が発生して募集をしている時に、「のぼり旗」を出していますか？

こののぼり旗、空室なのがばればれの上、格好悪いので、プライドの高い大家さんは嫌いますが、かなりの効果があります。

私はサラリーマン時代にファーストフードの店長をやっていましたが、その時に仲間の店長と共に「のぼり旗活用ノウハウ（笑）」を構築しました。

実践すると、確実に売り上げが上がったので、社内でも大流行しました。

現在はこのノウハウ（笑）をアパートに使っていますが、業種が違っても結構使えますので、特別にお教えします。

１．のぼり旗は出来るだけ大量に設置する。

まず、のぼり旗は目立たなければお話になりません。
そこで、これでもか！というくらい大量に出すことが重要です。

30坪ほどの小さなお店でも10本弱は欲しいところです。

「それじゃのぼり旗だらけで、お店が見えなくなるんじゃ？」

その通りです。
それぐらいの気合で準備をするのです。

アパートの場合は、募集中の部屋以外は入居者がいるでしょうから、アパートが見えなくなるほど出すわけには行きませんが、入居者が嫌がらない程度に出来るだけたくさん出してください。

その他にセンスよく配置してください。
数を減らしても、センスの悪い配置ですと、これも入居者に嫌われます。

逆に言えば、センスよく配置すれば、予想よりも多くののぼりが設置できるかもしれません。

のぼり旗は出来るだけたくさん出すと確実に効果はあるのですが、それだけではいけません。

ちょっと気を使わなければならないところもあります。

２．のぼり旗を出すときには、頭の高さを必ずそろえる。

これをやらないと、ごちゃごちゃして見えますので、汚らしくなってしまいます。

逆に言うと、頭をそろえることによってきれいに見えますから、たくさん出しても乱雑には見えません。

そして、のぼり旗を出してすぐに申し込みが入ればよいのですが、賃貸オフシーズンの真夏・真冬の場合は時間がかかります。

そうなると、長期間のぼり旗を出すことになりますから、日々のチェックが必要になってきます。

・イタズラや、強風でポールが破損していないかチェックします。
・強風でなくても、ちょっとした風でヘンによじれることがありますので、それを直します。
・のぼり旗自体が汚れてきた場合は、洗濯もしくは交換を行ないます。

のぼり旗というのは古典的ですが、現在でも有効な告知方法です。

しかし、上記のようなチェックを怠っていると、かえって汚らしく見えてしまうので、「このアパートの大家さんはやる気がない。」と判断されて、逆効果となってしまいます。

「のぼり旗ごときに、こんなに気を使わなくちゃいかんのか？」

と、お感じの方もいると思いますが、答えは

「そうです。」

アパート経営は「商売」ですから、細かいところにまで気を使うのです。

私は毎日行っていますが、アパートが自宅から遠いところにある方は出来る範囲で行けばいいでしょう。

１ヶ月に１回でも、３ヶ月に１回でも良いですからアパートをチェックしに行って、そのついでにのぼり旗もチェックしてください。

入居者を募集する時に、そのアパートの前にポストを置いておきます。
（部屋の前ではなく、アパートの前です）

ポストの中には室内においてあるものと同じようなＤＭを封筒に入れて、それをいくつか用意しておきます。

アパートを探している人は、歩いている時に、アパートをちらりと見てしまう修正があります。

車を買おうと思った時に、その車がやたらと目に付いてしまうのと、同じ理屈です。

そんな時にアパートの前にＤＭを用意しておいて、売り込むのです。

ポストの上には、目立つようにＰＯＰを付けておきます。

私の場合は、「しあわせポスト」とか、フリーレントの場合は、「引越し費用が安くすむ部屋があります。」といったＰＯＰを使用しています。

こうすれば、ＰＯＰとポストでかなり目立ちますし、ポストに入れておけば、雨が降っても安心です。

チラシを物件前に入れておくのは、多くの不動産業者がやっていますが、「手紙」を「ポスト」に入れている人はほとんどいません。

そのため、やるだけで目立つことができますので、近隣のライバル物件に対して有利になることができます。

私の所有する物件の中に、半年以上決まらない「不良物件」がありました。

元は、自分で運営しようと思って建てた店舗だったのですが、あまりにも自分に都合のいいように、専用設計にしてしまったため、いざ賃貸にまわそうと思っても、間取りが特殊すぎて、借り手がつかなかったのです。

私も、募集を担当する管理会社の担当も困り果てていました。

そんな時に、

「ダイレクトメールを書いてみよう。」

と、思い立ったのです。

私は当時、花の小売業を営んでおり、その仕事に活かすために、ダイレクトメールの書き方を学んでいたのです。

そこで、「商品」をアパートに置き換えて書いてみようと思ったのです。

多くの不動産屋さんは専任であっても、同業者に情報を流し、客付けを依頼します。

その多くは、よくある募集チラシをそのままＦＡＸするといったやり方ですが、これでは、毎日たくさん送られてくるチラシの中に埋もれてしまいます。

そこで私は、ちょうどダイレクトメールの勉強で得た知識から、建物の魅力（借りることによって得られるメリット）を、「これでもか！」というくらいに書き出した文章を書き、管理会社に頼んでＦＡＸしてもらおうと考えたのです。

さっそく、問題の店舗物件の魅力（メリット）を書き出してみました。

１．築３年の新しい建物。
２．園芸店・喫茶・ダンスホールの３業態複合であったため、厨房設備完備。
３．園芸部門は温室を使用していたため、そのままサンルームの客席へ転用可能。
４．２階のダンスホールの床はダンス専用の高級フローリング。
５．さらに面積は３０坪。客席にも転用可能。
６．厨房と２階の間にはダムウェーダー（小型エレベーター）完備。
７．トイレは男女別。
８．厨房の裏口は屋根付駐車場に面しているため、デリバリー業態にも最適。

など、徹底的に書き出しました。

ここまでは、けっこう思いつくでしょうが、私はさらに「地域」を売り込みました。

９．郊外型居酒屋まで徒歩１分。
10．大型ゲームセンターまで、徒歩１分。
11．向かいは県下最大級の中古車販売会社。
12．右となりはカーショップ。
13．左となりは大手自動車ディーラー。
14．斜め向かいは準大手自動車ディーラー。
15．以上６点から、若者の集客が見込める。
16．半径５００メートル以内に保育施設が８箇所。
17．同じく小学校は７箇所。
18．以上２点から、若い夫婦層が商圏内に存在することが予想できる。
19．店舗周辺は古い土地柄でもあるので、シルバー層も多数存在する。

けっこうすごくないですか？

腰をすえて書き出してみると、これだけ出てくるのです。

これをダイレクトメールに書き、管理会社に頼んで仲介業者に送ってもらいました。

その結果どうなったでしょう？

全然ダメでした。

「この手法はだめなのか？」

などと落ち込んでいたのですが、管理会社が他の物件に応用してみたところ、驚異的な成約率が出ました。

いままで、長期間空いていた物件まで、次々と成約してしまったのです。

ということは、手法自体に問題があるのではなく、物件自体に問題があるということになります。

つまり、「自分のことだけを考えた専用設計」が邪魔をしていたのです。

汎用性を持たせた設計をしておけば、とっくに決まっていたのでしょう。

また、もう１つ発見がありました。

管理会社は私の作った原稿を基に、パソコンで作成したDMを名簿業者から購入したリストへFAXの一斉配信で送っていました。

その結果、反応率はゼロ。

私は、

「この会社のお店が近所にあったら良いなあ。」

と思えたチェーン店本部の店舗開発部のFAX番号をインターネットで調べ、「手書き」でDMを書き、送ってみました。

その結果、反応率100パーセント！！

上記の理由で成約には至らなかったものの、物件調査には来ていただけたのです。

成約率が悪かったとはいえ、反応率100パーセントというのは驚異的です。

「手書き」で、大家さん自身からのFAXというのがポイントだったのです。

また、自分が近所に来て欲しいと思える会社に送りましたので、「気持ち」がこもります。

このことが反応率を押し上げたのでしょう。

仲介業者に情報を流す時に、安易に募集チラシをＦＡＸするのはお勧めできません。

これで決まるのは、「駅至近」とか、「築浅」、「格安」などの、決まりやすい物件だけです。

まずは、自分の物件の魅力（そこに住むことによって得られるメリット）を「これでもか！」というくらいに書き出してください。

それを送ってあげれば良いのです。

実際にやってみると、自分でも気付いていなかった物件の魅力が出てきて、結構楽しい作業になりますのでおすすめです。