満室経営ノウハウ公開 http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/ ja Copyright 2008 Mon, 31 Dec 2007 08:51:03 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 私の持つアパート経営ノウハウと経験を公開しています 私のもつノウハウと経験を公開します。

こんにちは、満室経営プロデューサーの西山雄一です。

まずは、検索エンジンやメールマガジンを通じて、私のホームページにご興味を持ち、このページに来ていただけたご縁に感謝いたします。

ありがとうございます。


このホームページでは、過去にメールマガジンでお伝えしてきたコンテンツをより理解しやすく再編集し、メールマガジンでは公開していなかった情報を加筆して公開しています。

コンテンツの中には、2004年に有料メールセミナーとして販売していたものも含まれていますが、より多くの熱心な大家さんと、大家さんを目指している方々のために、今回無料で公開することにしました。


私のアパート経営ノウハウは、他の大家さんやコンサルタントの方々が言っていることに比べると異質かもしれませんが、私自身はもちろん、私のアドバイスを実践された大家さんたちは、皆さん満室経営を達成されています。

まずは行動してみてください。

必ず何かが変わり、満室経営へ近づいていきます。



]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/180.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/180.html はじめに Mon, 31 Dec 2007 08:51:03 +0900 まずは、アパート経営に対する意識を変えてください。 私が1番にお伝えしたいのは、

「アパート経営は、ほったらかしでは儲からない。」

ということです。


・管理会社にまかせっきりで、家賃の設定も、募集方法も、リフォームプランも言いなり。
・入居者の顔を知らない。
・アパートの清掃もやらない。
・退去時のチェックもやらない。


こんな大家さんが本当に多いですね。
これで儲かる訳がありません。

なぜ、このように言いきれるかというと、我が家のアパート経営がそうだったからです。
おかげで経営を引き継いでから、アパートの住環境や収益性を建て直すのに大変苦労しました。

]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/181.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/181.html はじめに Sun, 30 Dec 2007 09:46:35 +0900 原状回復トラブルに遭わないために グローバルオーナーズ トピックは原状回復問題です。 大家さんであれば、原状回復は頭の痛い問題です。トラブルに遭われた経験のある方も多いのではないでしょうか？ 座談会では私なりのトラブル回避方法を公開してきました. グローバルオーナーズ掲載記事 この時、座談会に参加するにあたって、知識の再確認をしようということで、原状回復についての書籍３冊を読んでみました。 その中で１番参考になった本をご紹介します。 賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン 私のメルマガが創刊されたばかりの３年前に紹介したことがあるので、読んだことがある方も多いかも知れません。 きちんと読めば、原状回復問題について学ぶには、この本がベストです。 判例も豊富に掲載されていますので、とても参考になります。 しかし！ この本は、非っ常〜にわかりにくい書き方がされている上に、価格が高いのです。 得られる情報が有益であれば価格を気にせず、小難しい文章を読むことが苦にならない方であれば、おすすめの１冊です。 その一方で、 「簡単に原状回復問題について学びたい。」 という方もいると思います。 そこで、２番目におすすめの本もご紹介します。 こちらの本は、１番読みやすかったと思います。 決定版 原状回復 だらだらと文章が続いていくのがちょっと苦痛でしたが、押さえるべきところはきちんと押さえています。 事例もそこそこ載っていますので、参考になります。 そしてなんと言っても、ページ数が少ない！ これならどなたでも読みきることができると思います。 ２冊とも、原状回復問題の知識を身につけるには最適な本ですので、ぜひとも読んでおいてください。 ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/227.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/227.html 原状回復 Thu, 03 May 2007 17:05:01 +0900 築19年目のアパートで賃料アップを実現した思考法 【賃料アップ】です。 今回は、私がどのようにして賃料アップを実現したかということを、「思考法」という観点からお伝えしたいと思います。 賃料アップをするための１番のポイント。 それは、 「賃料をアップする！」 と、固く決意することです。 この段階で賃料アップに成功するか、失敗するかの大半が決定してしまいます。 生半可な決意ですと、客付け業者さんをはじめとした周囲からの雑音によって、決意がゆらいでしまいます。 いざ賃料アップをしようと思っても、 「この時代、契約更新時に賃料アップなんてできません！」 ということを言われると、すぐにあきらめてしまう。 その程度の決意では賃料アップを実現することはできません。 しかし、多くの人は、周囲の雑音を跳ね返すほどの決意をすることができません。 なぜでしょうか？ 答えは簡単です。 「自分のアパートが賃料アップするにふさわしいと思っていないから。」 です。 ・普段から清掃を徹底してゴミ１つなく、雑草も生えていない。 ・設備も費用対効果を考えながら定期的にグレードアップする。 など、入居者の住環境を日々向上させているのであれば、自信を持って賃料アップのお願いをすることができるはずです。 つまり、賃料アップをしたいのにできないという人は、 「自分が日々行なっている”大家業”に自信が持てない人」 ということになるのです。 賃料アップを実現すると言っても、何でもかんでも上げていけばいいというわけではありません。 きちんと、賃料アップに見合った”住環境の向上”を提供して、初めて実現できるものなのです。 ・賃料アップを実現するためには、”決意すること”が必要。 ・そして、その決意をするためには、”日々の大家業の積み重ね”が必要。 この２つをきちんと理解してから賃料アップに取り組むようにしてください。 ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/226.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/226.html 賃料アップ Thu, 03 May 2007 17:03:53 +0900 「きれいにすればＯＫ」ではない 「まめに掃除をして、物件をきれいに維持しましょう。」 というものがあります。 ひたすら言い続けてきましたし、他の不動産コンサルタントの人も同じようなことを言うようになったので、今では熱心な大家さんにとっては、あたり前の必須項目となっています。 それは大いに喜ばしいことなのですが、実践している大家さんの中にも”落とし穴”にはまっている人が非常に多いのです。 今回はその”落とし穴”についてのお話しです。 ”落とし穴”とは、 「物件をきれいにしていればＯＫ。」 と思ってしまうことです。 実は、「掃除をしましょう。」というのは、きれいにするだけでは片手落ちなのです。 確かに、掃除をするにあたって、１番重要なのは、きれいにすることです。 きれいにすることによって、入居者の方に喜んでいただいたり、内見のお客様に好印象を持っていただくわけです。 仮に大家さんが忙しくて時間が取れなかったとしても、掃除をしてきれいにすることは簡単です。 掃除をしてくれる人を雇えばいいのです。 自分で募集してもいいですし、シルバー人材センターに依頼してみてもいいでしょう。 思っているよりも簡単に、しかも低コストで物件をきれいにすることができます。 いい人にお願いすることができれば、大家さんは何もしなくても物件はきれいであり続けます。 しかし、これがワナなのです。 掃除をするにあたって、２番目に重要なことは、「物件の状態を把握する。」ということなのです。 やってみればわかりますが、自分で掃除をしていると、物件の隅々まで見ることになります。 物件前で眺めているだけでは見えない改善点が次々と見えてきます。 そして、その改善点を１つ１つつぶしていく。 それが掃除をすることの効果なのです。 これは、人を雇って、きれいになっているからと安心しきっている大家さんではできません。 「きれいになっていればＯＫ。」ではないのです。 同時に「物件の状態を把握する。」ということも重要なのです。 「うちの物件は完璧にきれいにしてあるのに、ぜんぜん決まらない。」 という場合は、物件の状況をきちんと把握していないことが多いです。 だからと言って、本当に忙しい大家さんに自分で掃除をしろとは言いません。 ただ、掃除を任せていても、週に１回、物件が遠いのであれば、月に１回や３ヶ月に１回くらいは、自分の目で物件の状態を確認してください。 そのときの旅費は経費で落ちますから、物件の近くにレジャースポットがあれば寄ってみてもいいですね。 家族を連れて行ったら喜ぶでしょうから、仕事のついでに家族サービスもできて一石二鳥です。(^^) 自分の目で物件を確認していない大家さんは、今すぐに心を入れ替えて自分の目で確認するようにしてください。 それだけで、空室が一気になくなると思いますよ。 ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/225.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/225.html 満室経営の基本 Thu, 03 May 2007 17:02:58 +0900 コルクボードとイーゼルで満室経営 見方をちょっと変えれば弱みが強みになる、ということはおわかりいただけると思います。 「奥まった部屋だから決まりにくい。」 と思っていても、静寂を好む人には最適な部屋かもしれませんよね。 私の物件など、１階の部屋の外がちょっとだけ広かったので、「庭付き」と言い張ったら強みになりました。 今では「庭付きアパート」になっています。（笑） 探してみるとけっこうあるものです。 「自分の物件の強みを探す。」 「弱みを強みに変えてみる。」 ぜひとも、考えてみてください。 ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/224.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/224.html 成約率アップ Thu, 03 May 2007 17:01:52 +0900 賃料アップ＆長期入居を勝ち取る戦略 私が一生懸命仕事をしても、それを相手にきちんと理解してもらわなければ、何もやっていないのと同じなのです。 あなたが何をやっているのかは、きちんと伝えてください！ そして、それらをお伝えしたあとに、返答期限を設定します。 「じっくりとお考えいただいて、何月何日までにご返答ください。」 と言うのです。 人間は、期限を決めないと行動しません。 私も、締め切り寸前にならないと原稿を書きません。（笑） ですから、期限を決めることによって、きちんと考えてもらうのです。 そして、考える材料として、 「私が何をやってきたのか？」 をお伝えしてありますので、きちんと過去２年間を振り返ってもらえるのです。 それに、返答を延ばしていると、入居者の気が変わるかも知れませんし、こちらも事務処理が止まってしまいます。 返答期限を設定しないのは、お互いにデメリットなのです。 しかし、ある時、返答待ちの間に泥棒被害が発生してしまいました。 さすがに、あきらめかかりましたが、「できることはやろう！」ということで、速攻で防犯センサーを取り付けに行きました。 こういうときは、とにかく早く対応するのが１番です。 結果として、過去２年間を振り返ってもらっていると同時に、サプライズプレゼントができたので、反応は良かったと思います。 これらは、後から理由を付けたのではありません。 はじめから、これらの効果を予測して行なっています。 その結果、この時も賃料アップ＆泥棒被害にも関わらず、無事に更新をしていただくことができました。 「空室解消」は派手で格好が良いのですが、大家さんが１番重要視するべきなのは、「長期入居」です。 １度入居したら、出たくなくなるようにしなければなりません。 その為には、普段から戦略的に物事を考えて、長期入居していただけるように対策しておくことが重要です。 ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/223.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/223.html 長期入居 賃料アップ Thu, 03 May 2007 17:00:50 +0900 喜ばれるビジネスをしよう 最近、本屋さんに行ってみると、不動産投資の本は数が減り、株式投資の本が一気に増えてきました。 私は父が株式投資や、先物取引で失敗したを見ているので、やる気がまったくありません。 しかし、食わず嫌いもいけないと思い、友人に株式投資を学べるおすすめの本を教えてもらい、少し読んでみました。 読み進めていくうちに、株のことは良くわかったのですが、１つ気になることがありました。 「株式投資で私が儲けたとして、誰か喜ぶんでしょうか？」 私は、ビジネスというのは、「喜びの対価」としての収入を得るものだと考えています。 飲食店であれば、美味しいものを食べて喜んでくれた人がお金を払ってくれます。 お花屋さんであれば、きれいな花を喜んでくれた人がお金を払ってくれます。 コンサルタントであれば、コンサルティングを受けて収入が上がった人が喜んでお金を払ってくれます。 つまり、喜びの対価として収入を得ていれば、儲かれば儲かるほど、多くの人を喜ばせるということです。 株式投資の場合、儲かっても誰が喜んでいるのかが目に見えないので、いまいちピンときませんね。 では、我々が営んでいる大家業はどうでしょうか？ 大家業とは、入居者の方が満足する住環境を提供した対価として収入を得る商売です。 入居者に喜んでもらえなければ、 「満室になったと思ったらすぐに退去。」 という事態になり、一生、空室対策をしていなければなりません。 以前も書きましたが、大家さんが１番儲かるのは、「満室経営＋長期入居」の状態です。 空室対策ばかりが派手で注目を集めますが、本当は、「長期入居対策」の方が重要なのです。 まずは、自分の物件の入居者を喜ばせることができているかを考えてください。 そして、できているのならその状態を維持して更なる改善を。 できていないのであれば、すぐにでも対策を考え、実践してください。 そして、入居者を喜ばせることができているのであれば、胸を張って、相場よりも高い賃料を得てください。 大家さんが儲かれば儲かるほど、入居者の喜びは大きいということなのです。 http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/222.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/222.html 満室経営の基本 Thu, 03 May 2007 17:00:00 +0900 自転車置き場の整理整頓 プロメディア ]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/221.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/221.html 物件管理 Thu, 03 May 2007 16:58:42 +0900 地震が起きた時の対応

東京の地震でも、家に帰れない人がたくさんいたというニュースが流れたことがありましたが、私は

「都心に通っている人は大変だなあ。」

などと、のんきにニュースを見ておりました。


何しろ、私の住んでいるのは田舎。

家は築50年の古き良き時代の、地震にもびくともしない農家の家ということで、大変地震に強いライフスタイルなのです。（笑）


とは言っても、地震があれば大忙しです。

自宅や事務所、農場のチェックや、所有している物件のチェックもしなければなりません。



そして、こんな時に入居者の方に連絡を取ると、大家さんに対するロイヤリティがグッと上がります。


具体的には、地震直後に以下のようなメールを携帯に送るのです。

「大家の○○です。

　ただ今、大きな地震が発生しました。
　お怪我などはありませんでしょうか？

　お部屋に不具合が出た場合は、お電話いただければすぐに対応させていただきます。

　電話番号は000-000−0000です。」

といった感じです。


こんなメールをもらったら、入居者としてはうれしいですよね。


面倒だと思うかもしれませんが、入居者の携帯メールアドレスを取得しておけば、一括配信でＯＫです。


長期入居してもらえること間違いなしですし、携帯メールを把握しておけば、連絡も取りやすくなります。

「パソコンはやらないが、携帯メールは活用している。」

という人は相当数に達しています。


主婦や学生にパソコンのメールで連絡を取ろうとすると大変ですが、携帯メールですと、すぐに返信が返ってきます。



私は今後、携帯のメールアドレスを取得しておくことは、大家さんにとって必須事項になってくると考えています。


メールアドレスを取得するには、アンケートで取得してもいいのですが、携帯メールはわけのわからない長いものが多いので、記入ミスや入力ミスが多発します。


そこで私は、メール一括配信システムを使って、「空メール」で登録してもらっています。


以前でしたら、携帯メール対応のメール配信システムというのは大変高価だったのですが、今は安価で高機能なものも出てきました。


おすすめは、こちらのメール配信システムです。


集客するためのメルマガ配信システム


こういったものを使って、入居者の囲い込みを行なっていくわけです。


地震直後のタイミングで、

「震災時の連絡用にメールアドレスを教えてください。」

と言えば、入居者の協力は得やすいと思います。



他に、以下のような使い方もできます。


仲介業者の営業マンの携帯メールアドレスを集めておいて、空室発生時に、客付け依頼のメールを送ります。


その時に

「決めていただければ、謝礼として○万円の商品券を差し上げます。」

などと書いてみると良いですね。


仲介業者の中には、営業マンがもらった謝礼を巻き上げる会社もあるそうですから、このように会社に知られないようにしてあげると喜ばれるかもしれません。


これも、メール配信システムを使えば、登録は「空メール」、配信も一括配信です。

楽ですよね。（笑）

便利な時代になったものです。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/219.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/219.html 危機管理 Thu, 03 May 2007 16:57:32 +0900 満室になっても油断しない。

アパート経営というと、どうしても「空室対策」ばかりに目がいってしまいますが、それと同じレベルで重要なものに、「長期入居対策」があります。


「満室経営＋長期入居」がアパート経営の最も儲かる状態なのです。


当たり前のことだと思うのですが、なぜか多くの大家さんが「空室対策」には気を配っても、「長期入居対策」に対してはあまり力を使っていません。


私の場合、「空室対策」と同時に「長期入居対策」を行なっていますが、人間の力にはおのずと限界があります。

そのため、どうしても力の配分を行なってしまい、「空室対策」の方が中心になってしまいます。


ですから、満室になった時こそが、「長期入居対策」に力を入れられる時なのです。



満室になった直後から、今まで「見えてないふり」をしていた問題にスポットを当て、対策を検討し、実行に移します。


その中には、自分が担当するものと、管理会社にお願いするものとがありますので、担当者には、いつも山のような宿題を突きつけています。（笑）


満室になったら楽ができると思ったら、新しい宿題の山。

私を担当する人は大変です。（笑）



しかし、重ねて言いますが、「長期入居対策」に１番力を入れられるのは満室時なのです。

このチャンスを逃したら、また「空室対策」がメインになってしまいます。


そうならないように、今のうちに入居者の住環境が最高の状態になるように、手を打っておかなければなりません。
・清掃状態の見直し
・入居ルールの見直しと徹底
・不満がないかどうかのヒアリング
・不満があった場合の対処

などなど…、やらなければならない事は、たくさんあります。



満室になっても、大家業に息をつく暇はありません。


しかし、これを実践した大家さんが、長期に渡って儲けることができるのです。


私は儲けたい人なので（笑）、満室時にも、ガンガンやっていきたいと思っています。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/218.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/218.html 長期入居 Thu, 03 May 2007 16:56:13 +0900 「色の力」を活用する
「大家さんは、かっこよくなければいけない。」

と考えています。


ここで言う「かっこいい」とは、文字通りの「かっこいい」という意味の他に、

「信頼を与えることができる服装」

という意味があります。



大家業という商売は、入居者、金融機関、不動産業者、建設会社といった、さまざまな人々に好かれたり、信頼されたりしなければ成り立たない商売です。


人間の第一印象は、「服装・しぐさ」が55パーセントを占めているといわれています。


つまり、見た目で大半が決まってしまうのです。


ところが、多くの大家さんが服装に無頓着なのが現状です。



金融機関の人に会うのに、だらしない格好をしていれば、融資してもらえるものもしてもらえなくなってしまいます。


物件の案内をするときにも、身なりのきちんとした、「かっこいい大家さん」の方が成約率は高くなるに決まっています。


そして、外観が55パーセントを占めるのであれば、アパートの外観をきれいに、センス良くしておけば、成約率が高くなるということです。


大家さんはかっこよく、アパートはきれいでなければいけないのです。



こんなことを言っていますが、私はファッションセンスというものとは無縁で生きてきましたので、とんでもなくダサい人間です。


そんな私が、今ではきちんとした身なりで金融機関と交渉し、さまざまな業者と商談をし、人前でセミナーまでやっています。


センスを磨いたおかげで、第一印象を良くする事ができるので、交渉ごともスムーズに進みます。


内見に立ち会うのも苦痛ではありません。


自分の服装に自信が持てますし、第一印象を良く思ってもらえるので、成約までもっていきやすくなりました。



「俺は格好で仕事をしているわけじゃない！
　中身で勝負してるんだ！」

という人もいるでしょうが、そう思っているのはあなただけです。


見た目で第一印象の55パーセントが決まってしまうというのは、動かしがたい事実なのです。


「かっこいい」、「きちんとした服装」は、大家業をはじめとしたビジネス全般にとって、非常に重要なことなのです。



ダサかった私がどうやってファッションセンスを身につけたのか？


実は簡単です。

このカウンセリングを受けたのです。

パーソナルカラーカウンセリング


このカウンセリングを受けてから私の人生は激変しました。


ファッションセンスだけでなく、人生まで変わってしまったのです。


「金融機関の人と会うときに、信頼されるような服装ができたらいいだろうな。」

くらいの気持ちでカウンセリングを受けたのですが、その目的を達成した上に、人生まで大きく前進しました。



また、物件もこのノウハウを使ってコーディネートし、高い効果を得ています。

カラーシステムパーフェクトマスターセミナー


「自分でやるのではなく、プロに頼みたい。」

という場合も、比較的安価にやっていただけます。

カラーマーケティング・プランニング



「見た目」が他人に与える印象の55％を占めるということは、常に頭に入れておかなければなりません。


パーソナルカラーと、カラーコーディネートは、アパート経営において、非常に有効なノウハウです。


ぜひとも導入して「色の力」を有効に活用してください。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/217.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/217.html 成約率アップ 長期入居 賃料アップ Thu, 03 May 2007 16:53:57 +0900 管理会社を否定しない インターネット募集戦略というノウハウを確立させています。


このように、既存以外の集客ルートを確保すると、

「管理会社は不要なのではないか？」 と考える方もいると思いますが、私はその考えには反対です。


私は管理会社に対して、

「不動産部門のアウトソーシング先」

という認識を持っています。



現在、私の仕事は３つの職種にわたっていますので、超多忙な毎日をおくっています。


「大家さん自らの手で管理しよう！」

といっても、体は１つしかありません。


自ずと限界はあります。

ですから、私は管理会社にお願いしているのです。



私は退去時には必ず立ち会うようにしているのですが、ある時体調を崩してしまい、行けなくなってしまったことがありました。


そんな時、自主管理だと大変なことになりますが、私の場合は、管理会社のスタッフも一緒に立ち会うことにしていますので、最悪、私がいなくても何とかしてくれます。


おかげで助かりました。

管理会社を頼んでいて、本当に良かったと思いました。



確かに、私はインターネットを駆使して、彼らが決められないような物件の入居者を獲得することができます。


しかし、だからと言って、管理会社が不要なわけではないのです。


管理会社が決めようと、私が決めようと、どちらでも良いのです。


既存の集客ルートと、新しい集客ルートの２つを持っていた方が、入居は決めやすくなります。


大家さんが動けない時、管理会社は代理を務めてくれます。

ですから、私は管理会社を否定しないのです。


彼らがいなければ、私の「商売としてのアパート経営」は機能しなくなってしまいます。


私のアパート経営は、管理会社とチームを組むことによって、機能しているのです。

これからも、管理会社と良い関係を続けていきたいと考えています。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/216.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/216.html 不動産業者 Thu, 03 May 2007 16:53:01 +0900 不動産屋さんのプライバシーポリシー

このコラムを書いている段階では、小学生の成績表が流出したというニュースが流れています。


以前から個人情報の流出というのはあったのでしょうが、まったく表面化しませんでした。

しかし、ここにきて消費者の意識が高まってきたために、ニュースになってしまうのでしょう。



私の場合、自分の個人情報の流出を感じるのは、投資関連の勧誘電話がかかってきたり、興味もない地域の物件情報が突然ＦＡＸされて来た時です。


そんなこともあるので、物件情報を取り寄せるときには、必要最低限の情報しか公開しないようにしています。


以前は、名前とメールアドレス、ＦＡＸ番号を伝えて物件情報を請求していたのですが、ＦＡＸの番号から電話番号を推測したようで、しつこい勧誘電話がかかってくるようになってしまいました。


そこで、最近ではメールアドレスのみを伝えて、資料を添付ファイルで送ってもらうようにしています。

こうすればＦＡＸは鳴りませんし、紙の節約にもなります。


また、資料の保存も、今までクリアファイル似いれていたのが、パソコンの中になりますので場所もとりません。



しかし、このやり方を嫌う不動産屋さんもいるのです。


「メールしか開示しない人はお断りしています。
　ＦＡＸ番号をお知らせください。」

という不動産屋さんもけっこう多いです。


その場合は、「プライバシーポリシー」を掲載したＵＲＬを教えてもらい、確認の後に個人情報を開示することにしていますが、

「プライバシーポリシーがありません。」

という不動産屋さんが、ほぼ100パーセントです。


「個人情報を開示してください。」

と言っている人が、プライバシーポリシーを作っていないのです！


よく、

「不動産業界は何でも遅れている。」

と言われますが、個人情報の取り扱いに関してもこの有様です。



「そうは言っても、資料がほしい！」

と言うことで、どうしてもＦＡＸ番号を開示しなければならないのであれば、こちらのサービスをお勧めします。


Ｄ−ＦＡＸ


なんと、無料で自分専用のＦＡＸ番号が持てます。


しかも、メールの添付ファイルで受け取るので、ＦＡＸ自体を用意する必要がありません。

私も活用しています。(^^)



プライバシーポリシーのない不動産屋さんに個人情報を開示するのは自殺行為です。


もし、このメルマガを読んでいる不動産屋さんで、プライバシーポリシーを作っていない方がいましたら、早急に対処されることをおすすめします。


そうでないと今後、お客様からの信頼を勝ち取るのは難しい時代となると思います。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/215.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/215.html 不動産業者 Thu, 03 May 2007 16:51:57 +0900 契約書をきちんと読んでいますか？
その契約に基づいて物件を貸し、対価として家賃収入を得ています。


裁判になると契約書の内容は無効になることが多いので、現状でどこまで効力があるのかははなはだ疑問ですが、だからと言って、いい加減に取り交わしていいものでもありません。


この契約書ですが、きちんと読んでいますか？



私は、管理会社に物件管理をお願いしていますので、入居直前になると管理会社が

「契約書に押印してください。」

といって、契約書を持ってきます。


この契約書に私が押印することによって契約が成立するわけですが、実は私は、すんなり押印したことがほとんどありません。


私もスムーズに契約を交わしたいのですが、押印できないような契約書が来るので、その度に書き直しをお願いしているのです。



以下のような点がよく引っかかっています。


１．保証人との続柄がウソ

夫婦で会社経営をしており、借入金の関係で入籍していないご夫婦がいました。

別に、内縁関係だからだめという気はないのですが、契約書の保証人欄を見ると、奥さんの弟の名前が書いてあり、続柄に「義弟」と書いてありました。

入籍していないわけですから、「義弟」ではありません。


２．居住年数がウソ

地方出身で９年前に上京して来た人ですが、現住所が実家になっており、27才なのに居住年数が27年になっていました。

本来であれば、９年前に上京してきているわけですから、住所はこちらで、居住年数は９年以下のはずです。


３．住民票がウソ

長年フリーターだった青年が就職し、親元から独立することになりました。

しかし、これから定職に就くところですので、保障会社の審査が通りません。

そこで、お母さんを契約者にし、本人を居住者にしたのですが、届いた契約書を見ると、本人の住民票が添付されていました。

契約者はお母さんですから、ウソになります。


とまあ、いろいろあります。



笑っちゃうようなミスですが、これは全部実話です。


この全てが保障会社の審査を通り、管理会社で書類を確認してから私のところにきています。


つまり、２重でチェックをしているわけですが、それでもこういったミスがあるのです。


私は契約書を一字一句、全て読み込むので、このようなミスに気が付くことができます。


例に挙げたものは大したものではありませんが、これが重大なミスであった場合どうなるのでしょうか？


定期借家契約で不備があれば、大変なことになります。


２年で契約終了だと思っていたら、契約書の不備で普通借家扱いになって不良住人に居座られる、といった事態もあるかもしれません。


私は、そのようなことになるのがいやなので、きちんと読んでいるのです。



管理会社が言うには、９割以上の大家さんが何も読まずに押印しているそうです。


すみからすみまで読んでいるのは、私ぐらいだと言われてしまいました。



あたり前の話ですが、契約書は大切なものです。


このコラムを読んでいるあなたは、きちんと読み込んでから押印してください。

でないと、大変なことになるかもしれません。


定期借家契約についてはこちらをクリックしてください。
]]> http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/214.html http://www.manshitsukeiei.com/knowhow/214.html 満室経営の基本 Thu, 03 May 2007 16:50:52 +0900